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Wichtige Hinweise zum Thema Zwangsversteigerung
Oder: You should not bid in a auction without knowing the facts.

In Deutschland mehren sich die Fälle, in denen Immobilien unter den Hammer kommen. Die Gründe sind vielfältig.

In den meisten Fällen betreibt eine Bank das Verfahren, weil der Eigentümer seine Darlehnsrate nicht mehr bezahlen kann und es versäumt hat, sich frühzeitig um eine einvernehmliche Lösung mit der Bank zu bemühen.

TIP: Wenn ein Sachbearbeiter in der Bank nicht so recht will, kann ein Gespräch mit dem Vorstand wahre Wunder wirken.

Doch VORSICHT: Ein solches Gespräch will gut vorbereitet werden. Dabei sind Lösungsvorschläge gefragt, die detailiert und überzeugend vorgetragen werden wollen. Wer das nicht kann, sollte fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen.

Ärger e.V. steht seinen Mitgliedern hier zur Seite.

In anderen Fällen betreibt ein sonstiger Gläubiger das Verfahren, nachdem er zuvor die Eintragung einer Sicherungshypothek erreicht hat. Sicherungshypotheken werden stets an letzter Rangstelle eingetragen, also hinter allen schon bisher eingetragenen Gläubigern.

TIP: Wer als Gläubiger aus dieser Position die Zwangsversteigerung betreibt, hat besonders schlechte Karten, wenn die vorrangigen Grundschulden schon den Wert des Objekts erreichen und die vorrangigen Gläubiger dem Verfahren nicht beitreten.

In diesem Fall wäre von einem Bieter im Versteigerungstermin bereits ein Mindestgebot in Höhe der Summe sämtlicher vorrangiger Grundschulden nebst Zinsen und Verfahrenskosten abzugeben, gleichgültig, um den wievielten Versteigerungstermin es sich handelt.

Da im Regelfall das Objekt vor dem Versteigerungstermin nicht besichtigt werden kann, würde der Bieter die "Katze im Sack" kaufen, was mit erheblichen Risiken verbunden ist.

Dies gilt umso mehr, wenn der Wertfestlegung des Gerichts ein falsches Gutachten zugrunde gelegt worden ist, ....

Ärger e.V. ist ein Fall bekannt, wo ein Rechtspfleger -offenbar Mitglied der deutschen Rechtspflegemafia- bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein falsches Gutachten in Auftrag gegeben hat:

In dem hier bekannten Fall wurde dem Gutachter die Genehmigung erteilt, den Verkehrswert einer Bestandsimmobilie (Eigentumswohnung) festzustellen, ohne diese zu besichtigen.

Da nach den einschlägigen Rechtsvorschriften bei der Verkehrswertermittlung alle wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen sind, ist die Gutachtenerteilung ohne Feststellung dieser Umstände natürlich nur im Wege der Falschbeurkundung im Amt möglich.

Im Klartext: Kann der Gutachter eine Bestandsimmobilie beispielsweise nicht besichtigen und werterhöhende und wertmindernde Tatsachen deshalb nicht feststellen, dann muss er die Erstattung eines Gutachtens ablehnen.

Der Rechtspfleger hat nicht die Kompetenz die einschlägigen Rechtsvorschriften außer Kraft zu setzen.

Wenn das Gericht in diesem Fall versucht, sich vor der Verantwortung aus der Verwendung eines falschen Gutachtens dadurch freizuzeichnen, dass es -lediglich- darauf hinweist, der Gutachter habe das Objekt nicht besichtigt, ist das eine höchst fragwürdige Praxis, die gleichwohl in der Realität dazu führen wird, dass alle daraus Geschädigten auf dem zu erwartenden Schaden sitzen bleiben.

MERKE: Zwischen allen Angehörigen der deutschen Rechtspflegemafia gilt das Krähenprinzip

KOMMENTAR:

(us) Derartige Risiken sollte nur eingehen, wer Geld im Überfluss hat. - Dafür ein aktuelles Beispiel:

In dem hier bekannten Fall erhöht sich der Einstandspreis von mindestens ca. 163.000 EUR für einen erfolgreichen Bieter wie folgt:

um schätzungsweise mindestens 15.000 EUR für die Fertigstellung des Objekts nebst Beseitigung von Hausschwamm und Schimmelpilz
um ca. 3360 EUR für einen Anteil an laufenden Zwangsverwaltungsverfahren
um ca. 6840 EUR für einen Anteil an einem bereits laufenden Räumungsklageverfahren (1. Instanz)
um ca. 9247 EUR für einen Anteil am zu erwartenden Berufungsverfahren

Bei einer Gesamtsumme von (bis hierher) 197.447_EUR dürfte sich angesichts des vom "Gutachter" gewürfelten Werts von etwa 170.000_EUR ein Engagement kaum lohnen.

Hier kommt hinzu, dass ernsthaft bezweifelt werden muss, dass die übrigen Miteigentümer in der Lage sein werden, ihren Anteil an den vorgenannten Verfahren und Kosten in Höhe von schätzungsweise 52.000_EUR zu tragen.

Damit ist Ärger auf Jahre hin vorprogrammiert.

Vielleicht berichten Sie uns kurz über IHRE Erfahrungen?